아파트 공급면적·전용면적·계약면적 차이 — 평수 제대로 이해하기
2026년 6월 23일
부동산 매물에 “84㎡(34평)”이라 적혀 있는데, 막상 가보면 생각보다 좁게 느껴진 적 있으시죠? 아파트는 면적의 종류가 여러 개라서, 같은 평수라도 실제 사용하는 공간은 꽤 다를 수 있습니다. 이 글에서는 전용면적·공용면적·공급면적·계약면적의 차이와, 실사용 넓이를 가르는 전용률까지 쉽게 정리합니다.
면적 4가지, 한눈에
| 면적 | 무엇이 들어가나 |
|---|---|
| 전용면적 | 현관문 안, 우리 가족만 쓰는 공간 — 거실·방·주방·화장실. 실제 ‘우리 집’ 넓이입니다. |
| 주거공용면적 | 계단·복도·엘리베이터 등 주거를 위해 함께 쓰는 공간 |
| 공급면적 (=분양면적) | 전용면적 + 주거공용면적. 분양·매물 광고의 ‘평수’가 보통 이 기준입니다. |
| 기타공용면적 | 지하주차장·관리사무소·경비실·노인정 등 |
| 계약면적 | 공급면적 + 기타공용면적. 분양계약서에 적히는 가장 큰 면적 |
전용률 — 같은 평수라도 실사용이 다른 이유
전용률 = 전용면적 ÷ 공급면적 × 100 입니다. 같은 공급면적(=같은 평수)이라도 전용률이 높을수록 실제 쓰는 집이 넓습니다.
- 아파트: 보통 70~80%. 일자형(판상형)이 타워형보다 전용률이 높은 편입니다.
- 오피스텔: 보통 40~50%대로 낮아, 같은 ‘평수’라도 아파트보다 실사용이 좁습니다.
그래서 매물을 비교할 땐 공급면적뿐 아니라 전용면적과 전용률을 꼭 함께 봐야 합니다.
‘국민평형 84㎡’는 무슨 면적?
흔히 말하는 ‘국민평형 84㎡’의 84는 전용면적입니다. 여기에 주거공용을 더한 공급면적은 대략 110~113㎡, 즉 약 33~34평이 되어 ‘34평형’으로 광고됩니다. 정리하면 전용 84㎡ ≈ 전용 25평, 공급 기준 약 34평인 셈입니다.
서비스면적(발코니)은?
발코니 같은 서비스면적은 전용·공급 어디에도 포함되지 않습니다. 면적표에는 안 잡히지만, 확장하면 실제 거실·방이 넓어지므로 ‘덤’으로 보면 됩니다. 같은 전용 84㎡라도 서비스면적이 넓고 확장된 집이 훨씬 넓게 느껴지는 이유입니다.
함께 보면 좋은 도구
매물 면적을 평수로 바꿔보려면 평수 계산기(평↔㎡)를, 임대 수익률을 따져보려면 부동산 수익률 계산기를 써보세요.
자주 묻는 질문
Q. 전용면적이 실제 우리 집 넓이인가요?
네. 현관문 안쪽의 거실·방·주방·화장실 등 가족만 쓰는 공간이 전용면적입니다. 발코니(서비스면적)는 여기에 포함되지 않습니다.
Q. 공급면적과 분양면적은 같나요?
네. 같은 말입니다. 전용면적에 계단·복도 등 주거공용면적을 더한 것으로, 광고의 ‘평수’가 보통 이 기준입니다.
Q. 같은 34평인데 왜 집 크기가 다를까요?
전용률이 다르기 때문입니다. 공급면적(평수)이 같아도 전용률이 높으면 실제 쓰는 집이 더 넓습니다. 오피스텔이 아파트보다 좁게 느껴지는 이유이기도 합니다.
Q. 발코니 확장이 면적에 잡히나요?
발코니는 서비스면적이라 전용·공급면적에 잡히지 않습니다. 다만 확장하면 실사용 공간이 넓어집니다.