전월세 전환 계산법 — 전세를 반전세로 돌릴 때 월세 얼마?
2026년 6월 23일
집주인이 갑자기 "전세를 반전세로 바꾸자"고 하거나, 반대로 세입자가 월세 부담을 줄이려고 보증금을 올릴 때, 월세가 얼마가 적정한지 막막하게 느껴지신 적 있으시죠? 이때 쓰는 기준이 전월세전환율입니다. 계산 공식만 알면 협상 자리에서 흔들리지 않습니다. 이 글에서는 공식부터 실제 예시, 법정 상한까지 한 번에 정리합니다.
전월세전환율이란 — 공식부터
전월세전환율은 전세보증금을 월세로 환산할 때 적용하는 연이율(%)입니다. 주택임대차보호법에서 상한을 규정하고 있어, 집주인이 이 비율을 초과해 월세를 요구하면 세입자가 이의를 제기할 수 있습니다.
공식
거꾸로, 전환율을 알면 보증금을 월세로 환산할 수 있습니다.
계산 2단계
- 전환할 보증금 확인 — 현재 전세보증금에서 월세 계약 시 유지할 보증금을 뺀 금액이 '전환할 보증금'입니다. 예를 들어 전세 3억 계약에서 보증금 2억을 유지하고 나머지 1억을 월세로 돌린다면, 전환할 보증금은 1억 원입니다.
- 전환율 적용해 월세 산출 —
월세 = 전환할 보증금 × 전환율 ÷ 100 ÷ 12공식을 씁니다. 전환율은 당사자가 합의해 정하되, 법정 상한을 초과할 수 없습니다.
실제 예시
전세보증금 3억 원인 계약에서, 보증금 2억 원을 유지하고 나머지 1억 원을 전환율 5.5%로 월세 전환하는 경우를 계산해 보겠습니다.
| 항목 | 금액 |
|---|---|
| 기존 전세보증금 | 3억 원 |
| 월세 전환 후 보증금 | 2억 원 |
| 전환할 보증금 | 1억 원 |
| 적용 전환율 | 5.5% |
| 월세 | 100,000,000 × 5.5% ÷ 12 = 약 458,333원 (≈ 45.8만 원) |
역산으로 검증하면: 458,333 × 12 ÷ 100,000,000 × 100 = 5.5%로 일치합니다.
전월세 전환 계산기에서 숫자만 바꾸면 다양한 시나리오를 바로 확인할 수 있습니다.
법정 상한 — 꼭 확인하세요
주택임대차보호법은 전월세전환율의 상한을 한국은행 기준금리와 대통령령으로 정한 비율 중 낮은 것으로 제한합니다. 상한은 기준금리 변동에 따라 달라지므로, 계약 시점에 반드시 최신 고시를 확인하세요. 집주인이 법정 상한을 초과하는 전환율을 요구하면 임차인은 초과분에 대해 이의를 제기하거나 감액을 청구할 수 있습니다.
함께 쓰면 좋은 도구
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자주 묻는 질문
Q. 전월세전환율과 전세자금대출 금리는 다른 건가요?
네, 다릅니다. 전월세전환율은 보증금을 월세로 바꿀 때 적용하는 환산 비율이고, 전세자금대출 금리는 세입자가 은행에서 돈을 빌릴 때 내는 이자율입니다. 둘 다 전세 계약에 영향을 주지만 용도가 다릅니다.
Q. 법정 상한을 초과하면 어떻게 되나요?
임차인은 초과 부분만큼 월세를 감액 청구할 수 있습니다. 계약서에 상한 초과 조건이 기재되어 있어도 임차인에게 불리한 조항은 효력이 없습니다.
Q. 보증금을 올리고 월세를 낮추는 반대 방향도 계산되나요?
네. 같은 공식을 거꾸로 쓰면 됩니다. 월세를 낮추고 싶은 금액에 12를 곱한 뒤 전환율로 나누면 추가로 올려야 할 보증금이 나옵니다. 계산기가 양방향을 모두 지원합니다.
Q. 상가·오피스텔도 같은 공식을 쓰나요?
공식 자체는 동일하지만, 법정 상한 규정은 주거용 주택에만 적용됩니다. 상가나 오피스텔(업무용)은 상가건물임대차보호법 또는 당사자 합의에 따르므로 별도로 확인이 필요합니다.